Hier beantworten wir die am häufigsten gestellten Fragen die unsere Kunden aus den Deutschsprachigen Raum haben.
Wer kann Immobilien in den USA kaufen?
Ausländer dürfen Grundbesitz in den USA erwerben ohne Rücksicht auf den Visastatus. Unzählige Deutsche besitzen einen Ferienwohnsitz im Sonnenstaat Florida, das ideale Urlaubsziel. Dabei gibt es keine Einschränkung in Anzahl der Immobilien oder Wert der Objekte.
Kann ich mein Ferienhaus vermieten während der Zeit wenn ich es nicht persönlich nutze?
Viele Besitzer von Zweitimmobilien in den USA vermieten diese während der Zeit wenn diese nicht für den persönlichen Gebrauch benötigt wird. Aber
Vorsicht ist geboten. Je nach Nachbarschaft und Gemeinde können die Bedingungen sehr unterschiedlich sein. Nicht alle Objekte können legal vermietet werden. Dies kann begrenzt sein durch Regelungen der Wohnungseigentümergemeinschaft, der Gemeinde oder des Landkreis. Sogenannte „Zoning Regulations“ (Nutzungsregelung) können die Vermietung stark einschränken oder verbieten. Der Makler kann helfen diese Frage zu beantworten oder bei den notwendigen Stellen in Erfahrung zu bringen.
Als Beispiel, gibt es in der Gegend um Orlando in Florida zahlreiche Ferienwohnanlagen, die es erlauben, ein Ferienhäuser täglich oder wöchentlich zu vermieten. Äußerlich unterscheiden diese sich nicht von benachbarten Wohngebieten mit Mietbegrenzung. Ein erfahrener Makler kann Sie da auf die richtige Fährte bringen.
Gibt es Vermietagenturen die meine Immobilie vermarkten?
In vielen der touristischen Zentren gibt es Ferienwohngebiete die sich auf den Zweitwohnsitz spezialisieren. Dort werden viele Objekte von Vermietagenturen betreut. Diese sorgen für die Vermietung und die Instandhaltung des Objektes. Das Dienstleistungspaket umfasst alles von Werbung, Vermietung, Reinigung, Pflege, Reparaturen und was sonst noch so anfällt. Abgerechnet wird mit monatlichen Pauschalen und/oder Prozenten von den Einkünften aus der Vermietung. Gute Objekte schaffen eine Auslastung, die hilft Kosten zu neutralisieren. Andere generieren sogar Profite. Ihr Makler kann Sie mit der Auswahl einer guten Viermietfirma beraten. Faktoren sind hier die Marktpräsenz einer „Property Management Company“ und deren Vermietstrategie und Kontakte zu Reisebüros, wie auch Kostenstruktur und Erfahrungswerte.
Wie funktioniert der Hauskauf in den USA?
Der Kaufvorgang in Nordamerika ist ein wenig anders als in den meisten europäischen Ländern. Üblicherweise benutzen Verkäufer und Käufer jeweils einen eigenen Makler („Real Estate Agent“ oder „Real Estate Broker“) der die Interessen der Klienten vertritt. Die Maklergebühr wird komplett vom Verkäufer getragen, das heißt auch der Makler der den Käufer betreut wird vom Verkäufer bezahlt. Dies ist möglich durch ein universelles Abkommen durch die Arbeitsgenossenschaft „National Association of Realtors“ das die Makler zur Zusammenarbeit verpflichtet. Nicht alle Makler sind Mitglied dieser Vereinigung, so ist es gut zu fragen. Nur ein „Realtor“ ist ein Mitglied dieser Berufsgenossenschaft. Es gibt eine Minderheit von lizenzierten Maklern die dieser wichtigen Vereinigung nicht angehören und auch nicht deren strengen Berufsethos folgen müssen.
Nachdem der Käufer das Objekt mit seinem „Buyers agent“ gefunden hat wird eine Offerte geschrieben. In einigen Staaten ist der Makler in der Lage dies zu tun, andere Staaten Schreiben vor dass ein Anwalt für diesen Schritt konsultiert wird. Wenn einen Einigung erreicht ist bereiten die Makler und der sogenannte „Closing Agent“ die eigentliche besitztuebernahme vor. Diese wird dann bei einem Notar vorgenommen. Meist stellen „Title Companies“ diesen Notariellen Service.
Kann ein Deutscher seine Zweitimmobilie in USA finanzieren oder braucht man viel Bargeld?
Europäische Immobilienkäufer können eine Immobilie mit bar Vermögen erwerben oder diese unter bestimmten Umständen auch finanzieren. Die Finanzierung erfolgt meist mit einem amerikanischen Kreditunternehmen. Einige Banken bieten spezielle „Foreign Investor Programs“ an die es deutsche Anlegern ermöglichen ein Objekt mit 20 bis 35% Eigenkapitalanlage zu finanzieren. Dabei erfolgt eine Kreditprüfung und es ist notwendig eine internationale Kreditauskunft einzuholen. Auch müssen verschiedene Dokumente ins englische übersetzt werden und der Bank zur Kreditentscheidung vorgelegt werden. Einige Banken bieten Finanzierungen an die auf eine Bonitätsprüfung verzichten.
Ändert der Hausbesitz mein Aufenthaltsrecht in den USA?
Entgegen mancher Gerüchte ändert der Grundbesitz die Aufenthaltsrechtslage nicht. Deutsche die ein Ferienhaus in den USA besitzen sind den gleichen Bedingungen unterworfen wie andere Touristen. Einzige Ausnahme ist wenn der Immobilienerwerb verwendet wird um ein sogenanntes Investorenvisa zu erhalten. Dieses hat strikte Richtlinien und Rahmenbedingungen und ist immer mit erheblichen Investitionen verbunden. Ein Ferienhaus genügt da nicht.
Wie findet man einen deutschsprachigen Makler?
Die Arbeitsgruppe deutschsprachiger Makler hat ein umfangreiches Verzeichnis Deutschsprachiger Makler in allen Staaten der USA. Senden Sie uns eine Anfrage mit genauer Angabe vom Standort. Wir werden diese dann an den entsprechenden Kollegen vor Ort weiterleiten. Eine erste Konsultation ist selbstverständlich unverbindlich und kostenfrei. Alle unsere Mitglieder sind ebenfalls Mitglieder in der „National Association of Realtors (R)“. Auf diese Weise können Sie sicher sein, von einem staatlich lizenzierenden Makler professionell beraten zu werden.
Sind die Dienstleistungen eines Maklers in Florida kostenfrei für den Käufer?
Anders als in Europa zahlt der Verkäufer die Maklergebühr. Das trifft auch zu wenn der Käufer einen eigenen Makler hat der ihn als „Buyers Agent“ vertritt. Allerdings hat der Käufer andere Kosten beim Erwerb einer Immobilie. Falls das Objekt finanziert wird fallen Kreditnebenkosten an die üblicherweise meist vom Käufer getragen werden. Allerdings hängt dies von dem jeweiligen Staat ab und von der Immobilie. Im Prinzip ist alles verhandelbar und in einigen Fällen werden auch die Kreditnebenkosten vom Verkäufer gezahlt.
Was sind die Pflichten und Rahmenbedingungen für einen staatlich lizenzierten Immobilienmakler.
Um Immobilien zu verkaufen muss ein Makler eine staatliche Lizenz erwerben. Diese ist meist mit einer Ausbildung und eine Staatsexamen verknüpft und wird strikt überprüft. Wer Immobilien für andere gegen Bezahlung verkauft ohne eine staatliche Lizenz zu besitzen, kann sich strafbar machen. Diese strenge Regelung hilft den Konsumentenschutz. Die einzelnen Bestimmungen und Gesetze sind leicht abweichend je nach Bundesstaat. Im Staat New York darf ein Makler nur eine Kaufabsichtserklärung formulieren. Den eigentlichen Vertrag macht dann ein Anwalt. In Florida hingegen wird der Kaufvertrag vom Makler vorbereitet. Ein Anwaltsbüro oder eine sogenannte Title Agency kümmert sich dann um die eigentliche notarielle Übertragung. Allerdings benötigen Makler in allen US Bundesstaaten eine Staatliche Lizenz um in der Immobilienbranche tätig zu werden.
Wie sieht ein typischer Kaufvertrag aus?
Der Kaufvertrag stellt eine Absichtserklärung dar, der in den meisten Fallen ein rechtswirksames Dokument ist. Er umschreibt die Konditionen eines Kaufs wie der Termin der Eigentumsübertragung, der Kaufpreis, die Anzahlung sowie weitere Details des Vertrages. Auch sind Bedingungen zum etwaigen Rücktritt vorgesehen. Falls zum Beispiel ein Wertgutachten zu niedrig ausfällt oder es Probleme mit der Besitzurkunde gibt. Ihr Makler wird Ihnen bei diesen Details mit Rat und Tat zur Seite stehen.
Gibt es in den USA einen Grundbucheintrag wie in Europa?
Ja es gibt tatsächlich etwas wie ein Grundbuch. Sogenannte „Public Records“ vermerken Eigentumsübertragung und dokumentieren andere wichtige Dokumente die vom Notar hinterlegt werden. Das eigentliche Besitzdokument ist der „Deed“. Dies ist eine notariell beglaubigte Urkunde die den Besitzwechsel beschreibt und welche bei den „Public Records“ registriert wird. In einigen Staaten sind diese Daten im Internet frei abrufbar. In anderen muss man einen schriftlichen Antrage stellen um Informationen zu erhalten. Beim Hauskauf erledigt der „Closing Agent“ oder die „Title Company“ die Recherche und stellt sicher das die Immobilie unbelastet von Ansprüchen Dritter ist.
Welche Unterhaltskosten und Steuern entfallen auf Immobilienbesitz?
Jede Immobilie in Privatbesitz ist im Prinzip steuerpflichtig. Einzige Ausnahmen sind Immobilien in Besitz der Öffentlichen Hand und bestimme karitative und kirchliche Körperschaften. Die Grundsteuer ist regional verscheiden und wird von den jeweiligen Kommunen festgesetzt. Die Grundsteuer wird meist verwendet um für lokale Infrastruktur aufzukommen. Dies umfasst Straßenbau, Schulen, Polizei und lokale Verwaltung, etc.. Für Privatimmobilien sind natürlich noch Versicherung, und Umlagen zu rechnen. Kommerzielle Anlageobjekte werden oft „Net-Net-Net“ vermietet. Dies bedeutet dass alle Nebenkosten (Steuer, Versicherung, Umlagen) vom Mieter getragen werden. Die Höhe der Nebenkosten richtet sich nach der Art, Wert und Lage der Immobilie. Ihr Makler kann Sie mit Erfahrungswerten versorgen, die für die Gegend und die Art der Immobilie typisch sind.
Muss ich zum Notartermin in die USA reisen?
Man kann den Notartermin Vorort wahrnehmen, muss aber nicht. Viele Käufer lassen sich die Dokumente in den Heimatort schicken und machen einen Termin mit einem Notar dort. Typischerweise erfolgt der Versand der Papiere per FedEx und muss vorher koordiniert werden.
Muss ich für den Verkauf meiner Amerikaimmobilie in die USA reisen?
Das ist nicht zwingend notwendig. Unsere deutschsprachigen Makler sind in der Lage das sogenannte „Listing Agreement“ zu schicken oder zu faxen und die Vermarktung in die Wege zu leiten. Im Grunde kann der ganze Prozess per email und Fedex von statten gehen ohne dass der Verkäufer vor Ort ist. Allerdings muss die Verkaufsurkunde notariell beglaubigt werden. Je nach Situation kann das bei einem Englischsprachigen Notar im Heimatland erfolgen oder beim Amerikanischen Konsulat. Das haengt davon ab wo die Immobilie ist und ob eine Bankfinanzierung beteiligt ist. Finanzinstitute haben zuweilen Ihre eigenen Regelungen was die technische Seite einer Immobilientransaktion betrifft.
Wenn ich ein Haus bauen möchte, kann der Makler mich vertreten?
Fast alle Bauträger heißen lizenzierte Immobilienmakler willkommen. Ein guter Makler hilft den Prozess zu beschleunigen und Hürden aus dem Weg zu räumen. Er stellt die Verbindung dar zwischen dem Baumeister, der Bank und dem Kunden; und kann vor Ort sein wenn der Käufer nicht in der Lage ist einzelne Schritte der Bauabnahme vorzunehmen. Viele Bauträger haben spezielle Angebote die nur über den Realtor(R) erhältlich sind. Die Bauträger haben die Vermittlungsgebühr üblicherweise als Marketingkosten eingerechnet, und so bleibt der Preis für den Käufer unverändert.